| 2020年年初楼市受到疫情影响，销量低迷，尤其在2月份。虽然，销量下滑，但是楼市土拍似乎并没有想象中那么糟糕。而湛江市土拍市场今年火热程度更是胜过以往。9月份单月土拍成交24宗，成交金额20.92亿元。相比8月份，湛江9月份土地成交量继续上升，成交总金额环比上涨了1030.81%，成交总金额环比上涨了88.55%。
湛江楼市
而全国楼市在1月到9月之间，4个一线城市住宅用地成交面积为2966万m ，同比上涨32.5%。而32个二线城市住宅用地成交面积为26284万m ，同比涨幅为2.5%。64个三四线城市住宅用地成交面积为19676万m ，同比涨幅为20.8%。然而，湛江市同比上涨速度高于200%，说明湛江楼市土拍处于偏热状态。
那么，湛江土拍火热的背后，现在房价又是多少呢？
湛江整体房价均价：
进入10月，湛江市楼市二手房价格挂牌均价为9773元/m ，环比上涨了0.84%，而相比9月二手房成交价格的9692元/m ，单价上涨约81元/m 。而新房房价均价为10076元/m ，同比下跌0.45%，但是新房价格依然高于二手房。
湛江整体房价均价
湛江各区房价均价：
湛江市共计10个区域中，房价最高的为赤坎区，目前单价为11266元/m ，同比涨幅为2.59%。而涨幅最高的为吴川市的10.12%，单价目前为7690元/m ，但是跌幅最高的为徐闻县的14.38%，目前房价为6133元/m 。10个区有4个区房价下跌，其余除市区外，还有5个区不同程度上涨。
湛江各区房价均价
从湛江市楼市目前房价来看，新房价格处于下降状态，而二手房价格有微涨。分区域来看，湛江市楼市房价还是以涨为主。
未来湛江市楼市房价还上涨吗？
那么，未来湛江市楼市房价还上涨吗？
我认为，未来湛江房价会继续上涨。
第一，土拍市场成交高，房价难跌。
就如上文所提到的湛江土拍增速超过200%，那么这就好比原本一个月上涨500元，两个月才涨1000元，而湛江楼市土拍相当于一个月内涨了两个月的量。而且住宅用地楼面价大约在5600元/m 上下，但是其溢价率为100%。如果新房源建成之后，那么房价会在楼面价基础上翻一倍。几千元楼面价，房源出售时已经上万了。所以，在高楼面价和高溢价率情形下，湛江房价有机会继续上涨。
土拍市场成交高，房价难跌
第二，经济上行，影响楼市购买。
居民经济收入，是影响楼市消费的主因。而湛江市在2010年时候，其人均gdp为2万，到2015年人均gdp为3.29万元，到2019年人均gdp为4.16万元。虽然相比广东省平均gdp的9.3万元。但是，湛江人均gdp上涨明显，10年时间人均gdp上涨约2.16万元，人均gdp涨幅为51%。说明湛江经济在上行，而楼市在居民收入不断提高的同时，并且城市继续发展，未来流入楼市资金增加，房价也会继续上行。
经济上行，影响楼市购买
第三，城镇化率低，人口上行。
一个城市房源需求量需要人口支撑。湛江市从2010年常住人口约700.38万人次，到2015年为724.14万人次，到2019年为736万人次，10年间人口约上涨约35.62万人，每年常住人口上涨约3.5万人，说明户籍人口在上涨。而当地城镇化率却不到50%，远低于广东省70%的城镇化率，说明楼市需求及购买力还有一定空间增加，房价因此有被刺激上涨的机会。
湛江城镇化率低
第四，未来公积金互认互贷的实行，有助楼市。
2020年，包括20个省会城市开通了公积金异地贷款业务，其中有武汉、长沙、合肥、南昌、黄石、岳阳、九江、黄冈、株洲、抚州、咸宁、湘潭、宜春，以及宜昌、荆州、孝感、鄂州、天门、仙桃、潜江等。而从开通住房公积金异地个人贷款业务来看，未来不排除湛江也开通此服务。那么，买房资金压力减小，入市购房者增多，房价自然被刺激上涨。
未来公积金互认互贷的实行，有助楼市
综上所述，就目前湛江楼市土拍持续火热背景下，房价受到高楼面价和高溢价刺激，同时结合人口、经济、低城镇化率因素，未来湛江房价我认为会继续上涨。 |